2021年5月28日
理財方案
英國政府最近更新了首置優惠政策，提供20%房屋淨值貸款（倫敦則高達40%），協助任何18歲或以上的首置人士，僅以5%首期，借貸添置新樓。此輪首置優惠政策將持續至2023年3月。如港人抵英後順利受聘，並建立足夠信貸評分及紀錄，便可透過此政策，用低至5%首期置業上車。
還款以當刻樓價市值計
此計劃下每區的價錢門檻皆不同，而借貸額度絕大部分受限於自身的年收入。標準的信貸評分限額通常為4年的年薪。首置人士年薪必須夠高，才可借貸樓價的60%（倫敦）至75%（其他地區），餘下的部分則由政府借貸予市民。此部分資產淨值貸款有5年免息還款期，第六年起開始繳付利息。而實際還款額是以還款當刻的樓價市值，而非買樓時的借貸額。首置人士可選擇在任何時間繳還部分或全部貸款。
貸款額愈高利息愈高
筆者認為應審慎計算收入及日常支出，以及因高貸款額度而增加的利息支出。正常貸款息率會因首期多少而調整，一般低息率的貸款產品會要求申請者的首期付款最少達到25%或以上。若首期5%，貸款利息相應增加，加重了財政負擔。這筆利息費用或貸款並不是一個良好的債務，未能為你帶來額外收入，只是降低了置業門檻。以英國本土銀行Halifax為例，如果借貸額達樓價85%至90%，利率高達3.5厘；相反，首期付款達30%，利率則低至1.5厘。高利率加重長遠的日常財政負擔，使人更難累積財富。
Help to Buy計劃降低了首期的門檻，原意是讓人更容易置業，但此政策僅限於新樓，而非所有房產，發展商從中受惠更多。原有借貸貸款額度的限制仍然存在，保障樓價不會大幅增加，假設在英格蘭南部或倫敦置業，經此政策購買一間價值60萬英鎊的單位，首期需要3萬英鎊。要成功申請餘下57萬英鎊的貸款，借貸夫婦必須每年收入達到14.25萬英鎊（4年年薪），一對過百萬港元年薪的夫婦如果一年都儲蓄不了3萬鎊，顯然沒有什麼理財意識。我相信此政策會令中北部較低收入的一群能夠擺脫租樓生活。
實質是Help to sell
此首置優惠政策規定必須購買新落成的房產，而不是任何樓宇。政府願意成為債主，讓人民可以借貸更多上車，實際令發展商賣出更多房產，人民轉而負擔更沉重的房產貸款。這些新樓的售價通常較二手樓漲價20%，還要繳付管理費，房產業權亦只有租賃Leasehold。謹記此計劃只容許首置人士購買新樓。今天添置的樓將會變成二手，下一個買家沒有政府資助；有需求的買家自然更有動機添置屆時的新樓。
更重要的是，發展商新樓質素參差，建造過程及日後運作牽涉公司甚多，除了發展商以外，對建築師樓、承建商及物業管理公司皆需要做足功課，盡職調查Due Diligence，才能安心買到心頭好。