全球樓行．專欄︱英國物業投資者的模式轉移（非水魚）

英國財相宣布延長印花稅假期和九成五貸款擔保後，英國樓需求激增，與四年前的平均水平相比上升了80%，而新增供應仍然滯後。筆者發現在大曼徹斯特區的大部分地區，樓價升幅比租金升幅更顯著。雖然現在香港人對英國的放租物業趨之若鶩，原來當地的投資者卻認為英國的出租物業吸引力大不如前。

在2000至2015年期間，買入出租物業（buy-to-let）的投資者顯著增加。量化寬鬆和經濟發展利好房價，租賃物業需求增長，使投資者可以從房地產的資本增長和定期租金收益中受益。然而這種「買入出租物業熱潮」在2016年結束，當時英國政府實行法規和稅務改革，例如按揭利息作為支出的額度減少和增加對租客的保護，負面地影響投資者如何購買和管理其出租物業，成為業主的成本和時間增加。

有調查結果發現，68％的投資者認為過去五年買入出租物業的吸引力遠不如以前，對於自2016年以來實施的政策，有71％的房地產投資者認為他們已成為政府通過稅收改革和新法規不公平地對待的目標，超過80％的房東認為肺炎疫情帶來負面影響，疫情期間租金收入有所減少；這反映了現在許多投資者質疑「買房出租」是否仍是一個可行的機會。超過80％的業主認為肺炎疫情帶來負面影響，如疫情期間租金收入有所減少。

有私人投資者現在轉移目光投資社會房屋（Social Housing），租客為政府社保部門或房屋協會，一般租三至五年，減少空租期而且租金有保障；另外社會房屋通常有承包商處理維修保養等問題，大大減少需應付的麻煩。英國政府的文件亦提及社會房屋2020年的私人投資金額比2019年增加13%。

另外，市場估計資本利得稅（Capital Gain Tax）會於2022年增加，投資者或會比以前更著重租金受益率，而非轉售的資產增值受益。北部市場處於有利位置，一般有較高的租金回報，而且傳統上的南北社會階級分歧逐漸縮窄（如白領工種集中於南部），這或許會令更多投資者向北移。

英國投資者亦正在尋找新的方式來獲取房地產投資機會，而不僅僅是傳統的出租模式，包括房地產投資信託基金、貸款票據等。如果投資者希望仍能從租金收益中受益，而又不增加管理租賃物業的複雜性，build-to-rent項目也是新興的投資選擇。

非水魚

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