逆市創新機 英國「磚投」創造現金流5年達財務自由奪回人生主導權

特約報道｜英國受疫情重創，經濟萎縮，失業率攀升，同時拖慢樓市交易，但卻無損港人投資當地物業的興趣。甚至不少人都說，有危就有機，現時正是在市場執筍盤的最好時機，究竟業內人士對此有何看法？

曾於英國居住近十年，回港後加入投行工作，從事財經及地產分析，對宏觀經濟及數據具敏銳觸覺的資深物業投資者Tony表示認同：「一直以來，(在英國的磚頭投資「磚投」，最難就是搵到低於市價的筍盤，現時當地經濟差，很多投資者因無租收不能維生而放盤，所以絕對是執筍盤的好時機。建議有意投資英國的朋友盡快裝備自己，重新上車，待疫情過去，生活漸漸回復正常，就可更快透過英國物業實現財務自由。」

改變「錢」意識 用被動收入實現財務自由

Tony指出，很多港人忽略了財務自由的重要性，所以有不少人即使已擁過千萬身家，仍然需要為賺錢而工作，卻沒意識到，原來也可以讓錢為自己工作，創造無地域限制的現金流，奪回人生主導權。「只要擁有財務自由，我們就能同時享有時間自由、地域自由。有時間自由，就可以追尋夢想，把時間投放在人生重要的事情上。有地域自由，想居住哪個地方也可以，世界都是你的天地。」

移民指南針創辦人及資深物業投資者Amy進一步解釋，財務自由是指被動收入長期超越日常生活開支。要製造穩定被動收入，就要先建立一套賺取現金流的系統，例如收租。「但要搞清楚在香港有租收，七除八扣如供樓、交管理費、差餉及維修費後，往往只剩下很少，甚至沒有正現金流，這樣並無法達到財務自由。」

目標清晰 英國「磚投」租金回報可達十厘

Amy和Tony十多年前已開始投資香港及海外物業，現時物業投資分佈多個地區，包括英國、澳洲、日本、越南及大灣區等多地，十分了解各地優劣。他們強調投資物業最重要是目標明確，問清楚自己是想資產增值或是獲取現金流（即被動收入）。舉例來說，大灣區樓未來的升值潛力或以倍數計，但收租回報極低；越南租金回報比大灣區好，可達五至六厘，但外國人做不到按揭，換言之，不能透過槓桿，利用較少的資本，獲得最大的現金流回報率。

如想在五年內達到財務自由，現時投資英國物業市場是首選。Tony分析道：「英國歡迎外國人投資及買二手樓，租金回報方面，倫敦及南部約兩至三厘，中部五至六厘，蘇格蘭可達七至十厘。香港人可做按揭，期間只還息不還本。」

創造賺錢物業組合 製造足夠現金流

乍聽非常吸引，但眾所周知英國稅率高，外國人不熟悉當地情況，如何覓得低於市價的筍盤製造現金流？Amy教路：「估計英國未來或會增加資產增值稅至30%至40%，對個人投資者影響很大，但對公司持有的物業並沒影響，所以建議投資前先開公司，稅率僅20%以下。不過，我們的目標不是只購買一層樓，這樣並不能製造足夠現金流，令生活無憂，所以目標是要創造賺錢的物業組合。」

複製「英國磚投方程式」 涵蓋四大元素

Tony和Amy近七年靠自己一套 「英國磚投方程式」 （知識＋系統＋實踐＋堅持），成為專業投資者，翻新當地低於市價的物業出租，創造足夠現金流，最終達致財務自由。他們現擁有多類型物業，分別位於英國中部（學生公寓及HMO）、蘇格蘭（服務式公寓及出租物業）和威爾斯（出租物業），每月賺取的總被動收入達港幣六位數字。

以Wakefield的酒店改造住宅項目為例，二人當年投資29萬鎊購入及翻新，之後放租。翻新之後再去銀行重新估價，估值50萬鎊，按揭套現6成，即30萬鎊，本金不僅已取回，再融資只還息不還本，扣除利息支出、維修及管理費等，出租物業的稅前正現金流每年有48,000鎊。

Tony表示：「Wakefield這個筍盤是合作伙伴介紹給我們的，原本已有買家認頭，但他突然過身，我們只考慮三日就確認交易。現時英國物業市場已不適合業餘投資者，所以建議盡快裝備自己成為專業投資者，並開拓一套能建立及維持專業人脈關係的系統，才能覓得筍盤。沒有低於市價的筍盤，就難以藉此創富。」

懷著初心當盲公竹 啟發志同道合朋友

Amy強調，自己和Tony都是普通人，他們做到，相信每一個人都做得到。在追求財務自由的過程中，每天都在學習及調整，配合英國人的工作文化與步伐差異。「如果在實踐初期有人充當盲公竹，成功機會一定更高，所以我們想透過分享投資英國物業的知識、經驗和資源，幫到渴望獲得財務自由的人。」 Amy坦言，很多人只買一間兩間，未做到財務自由就放棄了。「成功需要時間，如果堅持，五年內獲得財務自由並不難。財務自由之路的關鍵點，就是你對財務自由的渴望有多大。」有興趣踏出第一步的朋友，快報名參加即將舉辦的網上講座，了解這條創富之路是否適合自己。

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