全球樓行．專欄︱英國另類首置半租半買首期6萬蚊（柏妮思）

上回提到英國政府對於首置買家推岀了數個政策，除了上一篇文章所講述的Help to buy外，今次會解釋另一個幫助買家上車計劃——Shared Ownership。

Shared Ownership基本上就是半買半租，買家最低可以只購入該物業的25%業權，至於首期則是業權百分比的5%，隨著時間推進，買家可增加對該物業持有業權的百分比，即是Staircasing，至於租金方面，常見情況是還未賣出的業權百分比當中的2.75%至3%，總括來說，買家每個月除了繳付按揭供款外，仍要按照還沒購入的業權比例交付租金。符合資格的物業大概分兩種，一種是私人發展項目當中的其中一部分新建物業，另一種是二手市場上同屬Shared Ownership的物業。

如同Help to buy一樣，Shared Ownership同樣是各處鄉村各處例，北愛爾蘭、蘇格蘭、威爾斯有各自受大同小異的條文所約束，是次也是主述英格蘭的版本。首置買家如是倫敦居民，其年收入必須低於9萬英鎊（約97萬港元），非倫敦居民的年收入則是8萬英鎊（約86萬港元），就算買家曾經擁有任何房產，只要購買時名下並無任何物業便符合資格。

譬如一間總值25萬英鎊（約271萬港元）的房產，A君打算購入50%業權，總值12.5萬英鎊（約135萬港元），所需首期則是當中的5%，即6250英鎊（約6.7萬港元），A君只需向銀行申請購入業權百分比中剩下的95%，即118,750英鎊（約128萬港元）的貸款便可成功上車，由於Shared Ownership並非100%擁有業權，籠統來說是「又買又租」的概念，故買家兼租客需要繳交每年租金大概為還沒購入的50%業權當中3%，即每月約莫三百多英鎊（約3300港元），另加貸款月供款大概七百多英鎊（約7600港元）。

Shared Ownership主要針對未能受惠Help to buy的首置買家及低收入人士，由於買家可購入較低比率的業權，所需要的首期金額較低，申請按揭的金額亦較低，換言之，收入較低的買家有更高機會通過壓測，成功申請按揭上車，對缺乏現金流的買家有另一好消息，他們不用付印花稅直至所持業權百分比達至80%或以上，為首置買家舒緩不少壓力。當然凡事有利必有弊，首先，作為租客暨業主，如房產需要任何維修，買家亦需負責，然後，不管所擁有業權百分比多少，買家需獨力承擔全部地租及管理費，最後，如買家並無持有物業100%業權，放售物業時，英國的房委會（Housing Association）有權優先購買你所持的業權，或替你的物業尋找新買家。

買樓始終是大事，建議各位先自行斟酌利弊得失再作決定。

柏妮思

英倫生活札記

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